Différence entre prêt relais et prêt avec différé

Vous avez un projet immobilier et vous vous y perdez entre prêt relais et prêt avec différé ? La confusion entre les deux est courante, mais elle peut entraîner des frais inutiles ou des risques de surendettement. On vous explique clairement leurs spécificités : le prêt relais, solution temporaire pour acheter avant de vendre, et le différé, option de souplesse pour réduire les premières mensualités. Découvrez pourquoi confondre les deux peut bloquer votre projet, comment éviter les pièges des taux élevés ou des intérêts capitalisés, et quel choix s’aligne avec votre situation (VEFA, travaux, investissement locatif…). La connaissance de ces éléments pourra vous éviter des erreurs coûteuses.

Une différence fondamentale

Imaginez un prêt relais comme un trampoline : il vous propulse vers votre nouveau logement avant même que vos pieds ne touchent le sol de la vente de votre bien actuel. Le différé d'amortissement ressemble plutôt à des amortisseurs sur une voiture, rendant votre trajet financier plus confortable dès le départ. Comprendre ces outils permet d'éviter des frais supplémentaires en cas de mauvais choix. Selon l’Observatoire Crédit Logement, 12 % des acquéreurs confondent ces deux mécanismes, entraînant des coûts inutiles.

Le prêt relais : un crédit-pont pour une transition immobilière

Le prêt relais est un crédit à durée limitée (12 à 24 mois), conçu pour acheter un nouveau bien avant la vente de l'ancien. Son remboursement se fait en une fois après la vente. Selon la Banque de France, 78% des utilisateurs vendent leur logement dans les 18 mois. Par exemple, un couple ayant un appartement souhaite acheter une maison, pour ne pas manquer l’opportunité ils achètent de suite la maison avec un prêt relais, ils mettent en vente leur appartement et rembourseront le prêt relais lors de la vente de celui-ci.

Le différé d'amortissement : une option pour alléger vos mensualités

Cette modalité transforme temporairement votre prêt immobilier classique. Pendant 0 à 5 ans, vous ne payez que les intérêts et l'assurance. Adoptée par 35% des primo-accédants selon BNP Paribas, elle réduit les premières mensualités de 20 à 30%. Un jeune couple pourrait économiser 1 200 €/mois pendant 2 ans, mais payerait 8 % d'intérêts supplémentaires sur la durée totale. Cette solution est idéale si vous avez plusieurs mois de travaux avant d’emménager ou si une augmentation de vos revenus est prévue prochainement.

La distinction clé en une phrase : crédit spécifique contre facilité de paiement

Le prêt relais est un financement temporaire pour une transition immobilière, le différé d'amortissement est une souplesse de remboursement sur un prêt classique. Bien qu'un prêt relais puisse inclure un différé, leurs objectifs sont opposés : le premier sert à attendre l’arrivée d’une forte somme d’argent, le second à alléger les premières échéances.

Le prêt relais à la loupe : tout savoir pour acheter votre futur bien

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais est conçu pour faciliter l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de l’ancien. La banque avance entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre logement actuel. Ce montant est réduit du capital restant dû sur votre crédit en cours. Par exemple, si votre bien est évalué à 250 000 € et que vous devez encore 100 000 €, la banque vous octroiera jusqu’à 200 000 € (80 % de 250 000 €), déduit des 100 000 €, soit 100 000 € pour financer le nouveau projet.

La durée maximale est de 12 mois, prolongeable à 24 mois. Le remboursement du capital se fait "in fine", c’est-à-dire en une seule fois à l’échéance. Les intérêts sont payés mensuellement, réduisant la pression financière immédiate. Cette structure est idéale pour les vendeurs pressés de saisir une opportunité sans bloquer leur trésorerie.

Les différents types de prêt relais

• Le prêt relais sec : Pour les ventes couvrant intégralement le nouvel achat. Exemple : Vente à 400 000 € et achat à 380 000 €. C’est la solution la plus simple, sans besoin de prêt complémentaire.
• Le prêt relais adossé : Le plus courant. Combine un prêt relais et un prêt long terme (15-30 ans). Exemple : Achat à 500 000 €, vente à 350 000 € → 150 000 € financés en prêt classique. Cette formule permet de sécuriser la différence tout en profitant du relais.
• Le prêt relais intégré : Mensualité unique lissée dès le départ. Exemple : 2 000 €/mois fixes pendant 24 mois, même en attente de vente. Utile pour stabiliser les dépenses mensuelles si la vente tarde.

Avantages, inconvénients et points de vigilance

Avantages : Permet d’acheter sans attendre la vente, évite les loyers intermédiaires et donne du temps pour optimiser le prix de vente. En période de marché dynamique, il sécurise l’achat d’un bien en concurrence.

Inconvénients : Taux plus élevés (2,5 % à 4 %), risques si la vente tarde. En cas d’échec, la banque peut exiger un remboursement anticipé ou convertir le prêt en financement classique. Par exemple, si votre bien ne se vend pas en 24 mois, vous devrez peut-être accepter une baisse de prix.

Points de vigilance : Vérifiez les clauses de prolongation (jusqu’à 24 mois), les frais de garantie (1,5 % du montant), et les conditions de remboursement anticipé. Une assurance décès-invalidité est souvent requise. Enfin, comparez les offres : certaines banques proposent des taux préférentiels pour les clients fidèles.

Le différé d'amortissement : une flexibilité pour le début de votre prêt

Le différé d'amortissement permet d'ajuster temporairement vos échéances de remboursement. Mais savez-vous vraiment comment fonctionnent ses deux formes principales ? Cette option s'adresse principalement aux primo-accédants ou investisseurs confrontés à des besoins spécifiques, avec une durée typique de 6 à 24 mois selon le projet.

Différé partiel ou différé total : quelle option choisir ?

• Le différé partiel : L'emprunteur paie uniquement les intérêts et l'assurance pendant 6 à 24 mois. Le capital reste intact, mais le montant total à rembourser ne change pas. Cela réduit les mensualités de 30 à 50 % selon le taux d'intérêt.
• Le différé total : L'emprunteur ne paie ni capital ni intérêts (sauf l'assurance). Les intérêts non versés s'ajoutent au capital : c'est la capitalisation des intérêts. Cette formule est réservée aux cas de trésorerie critique, car les banques l'appliquent avec des conditions strictes.

Le différé total est la solution la plus coûteuse à long terme. Il faut donc l'envisager uniquement si la souplesse de trésorerie est indispensable. Par exemple, un différé total de 12 mois sur un prêt de 200 000 € à 3 % entraîne une capitalisation de 6 000 €, augmentant le capital initial de 3 %.

Dans quelles situations utiliser un différé d'amortissement ?

• Achat en VEFA : Vous payez des appels de fonds avant la livraison du logement, tout en continuant à louer ailleurs. La construction d'un appartement neuf prend souvent 18 à 24 mois, période où un différé partiel est fréquemment utilisé.
• Construction d'une maison : Vous avez des frais de travaux et un loyer à régler simultanément. Un différé partiel permet de couvrir ces coûts sans compromettre votre budget, en étalant les paiements sur les phases de construction.
• Investissement locatif : Vous attendez que les premiers loyers entrent pour commencer à rembourser le capital. C'est une stratégie courante pour synchroniser les flux de trésorerie avec les revenus locatifs.

Ces situations illustrent pourquoi le différé est souvent utilisé par les investisseurs ou les ménages en transition. Selon la Banque de France, 15 % des primo-accédants ont recouru à cette solution en 2023, principalement pour des projets en VEFA.

Les conséquences sur le coût total de votre crédit

Le différé n'est pas gratuit : les intérêts continuent de courir sur le capital non remboursé. Cela entraîne deux impacts majeurs :

• Un allongement de la période de remboursement : si vous bénéficiez d'un différé de 12 mois sur un prêt de 20 ans, la durée effective passe à 21 ans.
• Une augmentation du coût total, surtout avec la capitalisation d'intérêts : le différé total peut alourdir le prix du crédit de 10 à 20 % selon la durée de la période différée.

Le différé total peut augmenter le coût du crédit de 10 à 20 % selon la durée de la période différée. C'est un arbitrage entre trésorerie immédiate et dépense supplémentaire à long terme. Une alternative moins coûteuse consiste à négocier un allongement de la durée du prêt plutôt qu'un différé, ce qui réduit les mensualités sans capitaliser les intérêts.

Le guide pratique : quand et comment choisir la bonne solution ?

Scénario 1 : Vous achetez un bien moins cher (ou de même valeur) que celui que vous vendez

Le prêt relais sec est la solution optimale. Financement court terme (1 à 2 ans), remboursé après la vente. Pas de différé nécessaire si votre trésorerie est suffisante. Un différé partiel réduit les mensualités en cas de besoin. Adapté aux projets de vente rapide.

Scénario 2 : Vous achetez un bien plus cher et avez un crédit à rembourser sur votre bien actuel

La combinaison prêt relais adossé + différé d'amortissement devient indispensable. Le relais couvre la différence de prix, le différé suspend le remboursement du nouveau prêt. Exemple : achat à 400 000 € avec un bien vendu 250 000 €. Un différé de 12 mois réduit les mensualités de 1 500 à 800 €. Le prêt relais adossé intègre le solde de votre ancien crédit pour une gestion simplifiée.

Scénario 3 : Vous achetez sur plan (VEFA) ou faites construire

Le prêt relais n'est pas adapté ici. Optez pour un prêt immobilier classique avec différé d'amortissement (partiel ou total). Ce dernier couvre la période de construction (12 à 24 mois) où vous payez un loyer en parallèle. Adapté aux déblocages progressifs en VEFA.

Les questions à vous poser avant de décider

• Quel est le montant de mon apport personnel ?
• Ai-je besoin de financer la totalité de mon achat ou juste une partie en attendant ma vente ? (prêt relais vs prêt classique)
• Ma capacité de remboursement me permet-elle de cumuler plusieurs charges pendant la transition ? (besoin d'un différé ou non)
• Quel est le surcoût que je suis prêt à accepter pour obtenir cette flexibilité ?

En répondant à ces questions, vous identifierez la solution adaptée à votre situation. Évaluez vos flux de trésorerie pour éviter les tensions financières imprévues.

En résumé, le prêt relais finance temporairement l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, tandis que le différé d’amortissement réduit les premières mensualités. Leur choix dépend de votre projet : transition immobilière ou besoin de trésorerie. Évaluez le coût global et consultez un conseiller pour ajuster votre décision.